Jeżeli od zawsze marzyłeś o postawieniu 17-piętrowego bloku w miejscu, w którym spacerują, odpoczywają i oddychają resztkami czystego powietrza rodzice z dziećmi, musisz wiedzieć, że nie jesteś sam! Zarząd firmy ATAL wprowadza właśnie słowo w czyn. Nie wiesz jak zabrać się do swoich planów? Pozwól, że opowiem Ci w jaki sposób przekuć wielki zielony park w złoty interes. Na samym wstępie muszę Cię jednak zmartwić. Otóż obawiam się, że dopóki uzbierasz swój skromny deweloperski kapitał inwestycyjny – z parku pozostaną już tylko piękne wspomnienia.
Masz znajomych polityków? Połowa sukcesu za Tobą! Najkorzystniej byłoby, gdyby zasiadali w Wojewódzkim Sejmiku Śląskim, gdyż to tam odpowiedzialni są w sposób bezpośredni za zarządzanie Śląskim Parkiem Kultury i Wypoczynku im. gen. Jerzego Ziętka. Zawistni ludzie, którzy niczego w życiu nie osiągnęli, będą wmawiać Ci, że Park jest nie do ruszenia. Schowaj ich bzdury o „Jednym z największych terenów rekreacyjnych w Europie” i „Zielonych Płucach Górnego Śląska” do kieszeni. Skup się na swoim celu i zasiej chaos.
Wyobraź sobie sytuację, w której zanim ujawnisz konkretny plan twojej inwestycji, wywołasz burzę dyskusji i emocji w przestrzeni medialnej. To właśnie sedno pierwszego etapu twojej strategii; najpierw rozbudź w ludziach niepewność, a potem – gdy emocje sięgną zenitu, jak gdyby nigdy nic wprowadź swój plan i przedstaw go jako „rozwiązanie problemu”. Pamiętaj, że w twojej pracy cynizm jest niezbędny.
Nie bądź głupi! Wykorzystuj sprzeczne narracje. Skieruj uwagę opłacanych z twojej kieszeni mediów i lokalnej społeczności na teren po Międzynarodowych Targach Katowickich i pokaż go jako „dziurę i ubytek w krajobrazie”. Nie zapominaj podkreślać non stop, że jest to jednocześnie potencjalne źródło nowych możliwości. Doskonale wiemy, że jest tam potencjał tylko na dobrą kasę, ale tego mówić nie możesz. Warto rozpocząć publiczną debatę już po wycince kilkudziesięciu drzew, tak „na wszelki wypadek”. Nigdy nie wiadomo, co strzeli do głowy tym wszystkim eko-świrom.
Zadbaj o to, by w nieformalnych kręgach politycznych, wśród dziennikarzy i mieszkańców krążyły plotki na temat twoich planów. Stwórz własną mitologię i legendę miejsca, w którym chcesz postawić swoją patologiczną inwestycję. Nazwij swoją firmę ATAL i bogać się bez względu na moralność i dobro ogółu.
Tak przygotowany grunt pozwoli na późniejsze „rozwiązanie” problemu poprzez wprowadzenie planów w życie. Twój 17-piętrowy apartamentowiec, na pierwszy rzut oka wzbudzając kontrowersje – zostanie przyjęty jako konieczny krok na drodze do rozwoju. Schemat powtórz, dopóki z parku nie zostanie sterta trocin, gruzu, śmieci oraz cegieł. Nie zapomnij, by postawić na swoim pato-osiedlu „Żabkę” na każdym kroku. Koniecznie ogródź je murem wysokim na 10 metrów z drutem kolczastym na szczycie. Koniec zabawy. Jesteś milionerem i spełniłeś swoje marzenia! Dobra robota. Teraz pozwij mnie i każdego niezależnego dziennikarza, który nie boi się z ciebie śmiać. Bo co innego nam zostało?
ŚMIECH PRZEZ ŁZY
Powiedzieć, że decyzja radnych Sejmiku Województwa Śląskiego to kpina, to tak, jakby nie powiedzieć nic. Przyjęli oni audyt, w wyniku którego „Park Śląski uzyskuje status obszaru priorytetowego” i nabywa „gwarancje dodatkowej ochrony”. Te piękne i wzniosłe hasła, które, jak się później okazało – gorzko nas rozczarowały, miały stać się przykrywką dla haniebnej decyzji o oddaniu deweloperom terenów dawnego MTK. Decyzja jest bezprecedensowa i pozostawia otwartą furtkę do dalszej ingerencji w tereny wokół parku. Politycy nie zdają sobie sprawy z faktu, że podjęta przez nich decyzja to pierwszy krok do położenia brudnych, korumpujących i nieuczciwych łapsk firm zajmujących się budową „osiedli przyszłości” na Park Śląski.
Poprosiłem o komentarz w tej sprawie Radnego Młodzieżowego Sejmiku Województwa Śląskiego – Filipa Hornika, który próbował przemówić do rozsądku radnym zebranym na Sali Plenarnej, wprost z mównicy. Na moje pytanie dotyczące stosunku Młodzieżowego Sejmiku do tej decyzji odpowiedział; „ Nie ma zgody śląskiej młodzieży na działania, które rezonują z naszym wspólnym dobrem, którym bez wątpienia jest Park Śląski. Nie możemy pozwolić, by wszechobecna betonoza i deweloperski kicz, wdarły się zgodnie z prawem do miejsca w którym dorastaliśmy i które kochamy. To po prostu kiepski żart kosztem obywateli!”
W politycznych kuluarach wrze. W rozmowie z jednym z działaczy Platformy Obywatelskiej, dowiedziałem się, że w partyjnych strukturach nastroje nie dopisują. Jednocześnie cieszy go fakt, że udało się „przepchnąć „ audyt ochronny i odeprzeć tym samym deweloperskie zakusy na „jakiś czas”. Pojawiają się wątpliwości dotyczące tymczasowości tego rozwiązania. Koalicja Rządząca w Sejmiku Śląskim gra na zwłokę. Niestety, lobby deweloperskie jest zbyt silne, by można było prowadzić z nim walkę na równym poziomie.
Niektórzy politycy PO otwarcie krytykują brak ochrony terenów po MTK. Niepopularną decyzję bardzo dobrze wykorzystali radni PiS-u, którzy w całości zagłosowali przeciw. Postulaty mieszkańców zostały kompletnie zignorowane. Aktywiści podejmowali szereg działań mających wpłynąć na decyzje polityków. Tworzyli petycje, uczestniczyli w posiedzeniach Rady Miasta Chorzów, organizowali demonstracje i pikiety oraz prowadzili kampanie w social mediach. Wspierała i utożsamiała się z nimi większość mieszkańców Chorzowa, Katowic czy Siemianowic Śląskich. Niestety, polską polityką samorządową wciąż rządzą pieniądze.
Deweloperzy i zaprzyjaźniona z nimi garstka wpływowych polityków przekonują, że zabudowa parku to „rozwój” , „nowe miejsca pracy” i „wpływy z podatków”. Ale czy rzeczywiście tak jest? W praktyce betonowanie lasów i parków nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych. Lokalizacji w których można przeprowadzać podobne przedsięwzięcia jest więcej i niekoniecznie znajdują się one w bezpośrednim sąsiedztwie historycznego parku, który jest regionalnym pomnikiem przyrody. Poza tym, jakie miejsca pracy powstaną dzięki nowym blokom? Budowa to tylko tymczasowe zatrudnienie, potem zostają tylko kolejne i kolejne drogie apartamenty – często niedostępne dla przeciętnego mieszkańca Chorzowa, Katowic i innych miast ościennych, których problem dostępności i cen mieszkań dotyka najbardziej.
Z kolei argument o „ożywieniu terenu po MTK” można łatwo obalić. Sam fakt, że jakiś teren jest zaniedbany, nie oznacza, że trzeba go zabudować. Można tam stworzyć centrum rekreacyjne, poszerzyć granice parku, poprowadzić ścieżkę rowerową i dać ludziom ze stolicy węgla, hut, betonu i szarości odrobinę szczęścia. Jedynym plusem jest emigracja ludności z innych miast do Chorzowa, który boryka się obecnie z potężnym kryzysem demograficznym. Nie jest to żadne usprawiedliwienie, gdyż tak jak wspomniałem wcześniej – miejsca na nowe osiedla w Chorzowie jest bardzo dużo.
JAK DŁUGO BĘDĄ GRAĆ NAM NA NOSIE?
Problem nie dotyczy tylko i wyłącznie Parku Śląskiego. Cały kraj boryka się z patodeweloperką i wzrostem cen mieszkań, które mimo faktu, że rosną jak grzyby po deszczu – paradoksalnie podwyższają, zamiast obniżać rynkowe ceny. Najwyższy czas coś z tym zrobić! Jeżeli samorządy i rząd nie są w stanie bronić interesów mieszkańców, wybierając głos deweloperów, to chyba przyszedł czas na refleksję.
Zauważyłem przykrą tendencje w polskiej polityce. W rozmowach z innymi dziennikarzami dochodzimy do podobnych wniosków. Mianowicie głos aktywistów i społeczników, którzy reprezentują określone grupy społeczne jest coraz słabszy. To zatrważające. Historia pokazuje przecież, że oddolne ruchy mogą powstrzymać niechciane przez mieszkańców inwestycje (np. obrona krakowskiego Zakrzówka czy warszawskiego Jeziorka Czerniakowskiego). Kompromisy są osiągalne tylko i wyłącznie, gdy obie strony są gotowe na dojrzałą i racjonalną rozmowę.
Lobby deweloperskie nie zatrzyma się samo. Średnia marża deweloperska waha się w Polsce w przedziale 25-40% . Dla porównania, w krajach Europy Zachodniej takich jak Niemcy, Francja czy Wielka Brytania, gdzie rynek jest bardziej dojrzały i lepiej kontrolowany, marże są o połowę niższe i oscylują w granicach 10-20%. Porównując marże deweloperskie w Polsce do krajów cywilizowanej Europy, można zauważyć kilka fundamentalnych różnic. Deweloperzy w Polsce bardzo często kupują grunty po zaniżonych cenach, korzystają z preferencyjnych warunków kredytowych i tworzą sztuczny niedobór mieszkań (np. wstrzymują sprzedaż, by podbić cenę), pobierając przy tym najwyższe w Unii Europejskiej prowizje. Ten koszmar nie skończy się dopóki będziemy milczeć. Problem z deweloperami jest ogromy.
Wyobraź sobie potężną aferę, która wybuchłaby w konsekwencji wybudowania 17-piętrowego budynku w Central Parku w Nowym Jorku. Dla mieszkańców i klasy politycznej największej metropolii świata, byłoby to po prostu nie do pomyślenia. Central Park jest bowiem ściśle chroniony i uważany za wspólne dobro. Według polskich polityków, jeżeli coś jest wspólne, oznacz , że jest to niczyje. Obawiam się, że to błędne koło nigdy się nie zatrzyma.
JAK ROZWIĄZAĆ PROBLEMY PARKU ŚLĄSKIEGO?
Drodzy politycy. Nadszedł najwyższy czas na poważną debatę z mieszkańcami. Schowanie głowy w piasek i zagłosowanie za interesami znajomego dewelopera nie przyniesie wam reelekcji i realnych politycznych korzyści . Oczekujemy konstruktywnego dialogu w sprawie i kroku w tył. Dlaczego tak ważna decyzja została podjęta ponad naszymi głowami? Fajnie byłoby, gdyby udostępniono wszystkie plany inwestycyjne oraz sporządzono raport na temat ich wpływu na środowisko i mikroklimat Parku Śląskiego.
Parafrazując klasyka – to po prostu się nam należy! Istnieje wiele realnych ścieżek, które pomogą skutecznie ochronić Park Śląski przed niekontrolowaną zabudową. Po pierwsze, należy rozszerzyć ochronę prawną Naszego i Waszego Parku. Choć sam Park został już uznany za krajobraz priorytetowy, warto zadbać, by ochrona objęła również przyległych terenów. To bardzo ważne. Niezbędne jest wprowadzenie dodatkowych regulacji, które uniemożliwią deweloperom zmianę przeznaczenia tych gruntów.
Samorządowcy! Nie zapominajcie, że współpraca z pozarządowymi organizacjami ekologicznymi -fundacjami i stowarzyszeniami zajmującymi się ochroną środowiska to nie wstyd! Z doświadczenia wiem, że takie podmioty bardzo często dysponują raportami i audytami, które mogą być wykorzystane w walce z deweloperską samowolką. Instrumentów jest więcej, ale doskonale je znacie i nic sobie z tego nie robicie.
Mieszkańcy! Jeżeli istnieją przesłanki, że inwestycje zaplanowane w waszym otoczeniu naruszają przepisy ochrony środowiska lub są bezczelną próbą ich obejścia (tak jak w przypadku Parku Śląskiego) nie bójcie podjąć się kroków prawnych. Skorzystanie z pomocy prawników specjalizujących się w prawie administracyjnym i ochronie środowiska naturalnego może przynieść tylko i wyłącznie korzyści. Musicie uwierzyć w siebie nawzajem!
Przykład? Proszę bardzo. Ustawa o ochronie przyrody przewiduje, że jeśli dany obszar ma znaczenie dla ekosystemu, można (a nawet należy!) wprowadzić ograniczenia w jego zabudowie. Istnieje również możliwość wpisania Parku Śląskiego do rejestru pomników przyrody lub objęcia go dodatkową ochroną konserwatorską. Możne warto wykorzystać ustawę o dostępie do informacji publicznej, aby zażądać pełnej transparentności decyzji podejmowanych przez władze wojewódzkie. Małymi krokami, pomalutku – drążmy kroplą skałę.
Aktywiści! Nie poddawajcie się. Istnieje na świecie sprawiedliwość. Nieodpowiedzialni politycy i chciwi deweloperzy nie mogą was zastraszyć. Nie bójcie się zgłaszać problemów mediom, nie dajcie się zastraszyć pozwami i nękaniem. Walczycie w słusznej sprawie. Nie można im odpuścić. Polityka uległości i kroków wstecz zawsze kończy się tragedią. Szukajmy kompromisów, ale nie za wszelką cenę. Działajmy w granicach przyzwoitości.
Deweloperzy ( szczególnie z firmy ATAL) – chrzańcie się! Jesteście do bani i wstyd nam za was. Wierzymy jednak, że zrozumiecie swój błąd zanim będzie za późno…
Bibliografia:
• „Przy Parku Śląskim zamiast osiedla stanie olbrzymi apartamentowiec”, Chorzów Nasze Miasto, dostępne online: https://chorzow.naszemiasto.pl/przy-parku-slaskim-zamiast-osiedla-stanie-olbrzymi/ar/c1-9820941 [dostęp: 19.03.2025].
• „Marże deweloperskie w Polsce są dwa razy wyższe niż w Europie”, Lega Artis, dostępne online: https://legaartis.pl/blog/2024/11/27/marze-deweloperskie-w-polsce-sa-dwa-razy-wyzsze-niz-europie [dostęp: 19.03.2025].
• „Inwestycje w Parku Śląskim”, Park Śląski, dostępne online: https://parkslaski.pl/inwestycje [dostęp: 19.03.2025].
• „Jeśli tereny przy Parku Śląskim będą nadal przypominać okolice Czarnobyla, to niech tam już lepiej wjedzie deweloperka. Słucham Państwa”, Dziennik Zachodni, dostępne online: https://dziennikzachodni.pl/jesli-tereny-przy-parku-slaskim-beda-nadal-przypominac-okolice-czarnobyla-to-niech-tam-juz-lepiej-wjedzie-deweloperka-slucham-panstwa/ar/c1p2-27149849 [dostęp: 19.03.2025].
• „Deweloperzy, duże pieniądze, Park Śląski i mała prowokacja. Co wynika z dyskusji, którą wywołaliśmy w sprawie terenu po OPT i MTK”, Dziennik Zachodni, dostępne online: https://dziennikzachodni.pl/deweloperzy-duze-pieniadze-park-slaski-i-mala-prowokacja-co-wynika-z-dyskusji-ktora-wywolalismy-w-sprawie-terenu-po-opt-i-mtk/ar/c1p2-27189489 [dostęp: 19.03.2025].
